Immobilier & Viager
Simulateur Viager
Calculez le bouquet et la rente mensuelle selon l'âge du vendeur et les tables INSEE.
généralement entre 20 % et 40 %
taux utilisé pour le calcul actuariel
Rente mensuelle estimée
684 €
le viager, un pari sur la vie ✓
Bouquet
45 000 €
Espérance de vie utilisée
14.8 ans
Capital à renter
105 000 €
Décote occupation
40 %
Point d'équilibre acheteur / vendeur
L'acheteur est gagnant si le vendeur vit moins de 12.8 ans de plus, perdant au-delà.
Espérance de vie INSEE (femme, 75 ans) : 14.8 ans → ⚠️ vendeur statistiquement avantagé
Simulation indicative. Consultez un notaire spécialisé en viager pour votre situation.
Comment fonctionne le viager en France ?
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le prix n'est pas intégralement payé au moment de la vente. L'acheteur verse un bouquet initial (optionnel mais habituel), puis une rente mensuelle versée jusqu'au décès du vendeur. Le montant de la rente est calculé selon la valeur du bien, l'âge et le sexe du vendeur (qui déterminent l'espérance de vie), et un taux technique d'actualisation.
Pour le vendeur (crédirentier), le viager présente plusieurs avantages : vendre son bien tout en continuant à y habiter (viager occupé), percevoir un revenu complémentaire garanti à vie, et bénéficier d'avantages fiscaux sur la rente. Pour l'acheteur (débirentier), c'est l'opportunité d'acquérir un bien avec un effort financier initial réduit, dans une logique de placement à long terme — au prix d'un aléa sur la durée des versements.
Questions fréquentes
Le bouquet est le versement initial effectué par l'acheteur (débirentier) lors de la signature de l'acte de vente en viager. Il représente généralement entre 20 % et 40 % de la valeur du bien et est versé comptant. Le reste est converti en rente viagère versée mensuellement jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). Le bouquet n'est pas obligatoire légalement, mais il est quasi systématique dans la pratique.
Le bouquet est le versement initial effectué par l'acheteur (débirentier) lors de la signature de l'acte de vente en viager. Il représente généralement entre 20 % et 40 % de la valeur du bien et est versé comptant. Le reste est converti en rente viagère versée mensuellement jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). Le bouquet n'est pas obligatoire légalement, mais il est quasi systématique dans la pratique.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) — il reste dans le logement jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut pas l'occuper ni le louer pendant cette période. Ce droit d'occupation se traduit par une décote de la valeur du bien (de 30 à 55 % selon l'âge du vendeur). Dans un viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. La valeur de base est donc la valeur vénale totale, ce qui implique un bouquet et/ou une rente plus élevés.
Dans un viager occupé, le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) — il reste dans le logement jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut pas l'occuper ni le louer pendant cette période. Ce droit d'occupation se traduit par une décote de la valeur du bien (de 30 à 55 % selon l'âge du vendeur). Dans un viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement. La valeur de base est donc la valeur vénale totale, ce qui implique un bouquet et/ou une rente plus élevés.
Le viager comporte effectivement un aléa : si le vendeur vit très longtemps, l'acheteur peut payer bien au-delà de la valeur du bien. À l'inverse, si le vendeur décède rapidement, l'acheteur réalise une bonne affaire. C'est pourquoi le viager est légalement annulable si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature d'une maladie dont il était atteint à la date de vente. Pour l'acheteur, le viager est pertinent sur le long terme et pour des vendeurs relativement âgés.
Le viager comporte effectivement un aléa : si le vendeur vit très longtemps, l'acheteur peut payer bien au-delà de la valeur du bien. À l'inverse, si le vendeur décède rapidement, l'acheteur réalise une bonne affaire. C'est pourquoi le viager est légalement annulable si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature d'une maladie dont il était atteint à la date de vente. Pour l'acheteur, le viager est pertinent sur le long terme et pour des vendeurs relativement âgés.