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Immobilier vs Bourse

Patrimoine net estimé — rentabilité annualisée comparée

🏠 Immobilier Locatif

📈 Bourse (même capital)

S&P500 historique ~10%, net inflation ~7%

Immobilier — Patrimoine net estimé

285 878 €

CAGR : 11,93%/an

Revenu mensuel estimé : 474 €/mois

Bourse — Patrimoine net estimé

396 405 €

CAGR : 13,78%/an

Revenu mensuel estimé : 1 619 €/mois

✓ Gagnant

Ceci n'est pas un conseil en investissement. Simulation basée sur des hypothèses de taux constants.

diversifier reste la meilleure stratégie ✓

Immobilier ou bourse : que choisir en 2025 ?

Le débat immobilier vs bourse est l'une des questions les plus fréquentes en gestion de patrimoine. L'immobilier offre l'avantage de l'effet de levier du crédit (vous investissez avec l'argent de la banque), de la tangibilité, et d'une fiscalité parfois favorable. La bourse offre la liquidité, la diversification instantanée et des rendements historiquement solides sur le long terme. En réalité, la comparaison dépend du marché local, de votre situation fiscale, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque.

Questions fréquentes

Le rendement brut de l'immobilier locatif en France varie selon les villes : de 2-3% à Paris à 6-8% dans les villes moyennes (Saint-Étienne, Le Mans, Mulhouse). En net (après charges, fiscalité, vacance locative), le rendement se situe généralement entre 2 et 5%. En ajoutant la revalorisation du bien (1-2% par an en moyenne nationale), le rendement global se rapproche de 4-7% brut annualisé. L'effet de levier du crédit peut amplifier ce rendement sur le capital investi (apport).
Le rendement brut de l'immobilier locatif en France varie selon les villes : de 2-3% à Paris à 6-8% dans les villes moyennes (Saint-Étienne, Le Mans, Mulhouse). En net (après charges, fiscalité, vacance locative), le rendement se situe généralement entre 2 et 5%. En ajoutant la revalorisation du bien (1-2% par an en moyenne nationale), le rendement global se rapproche de 4-7% brut annualisé. L'effet de levier du crédit peut amplifier ce rendement sur le capital investi (apport).
Historiquement, les marchés actions ont délivré environ 8-10% par an brut en euros sur le long terme (S&P 500 : ~10%, CAC 40 GR : ~8-9%). Après inflation (environ 2%), le rendement réel est de 6-8%. Après flat tax à 30%, le rendement net est de l'ordre de 5-7%. Avec un PEA (exonéré après 5 ans), on conserve ~6-8% net d'inflation. Ces performances sont volatiles à court terme : des années de -30% ou +30% sont possibles, d'où l'importance d'un horizon long (minimum 8-10 ans).
Historiquement, les marchés actions ont délivré environ 8-10% par an brut en euros sur le long terme (S&P 500 : ~10%, CAC 40 GR : ~8-9%). Après inflation (environ 2%), le rendement réel est de 6-8%. Après flat tax à 30%, le rendement net est de l'ordre de 5-7%. Avec un PEA (exonéré après 5 ans), on conserve ~6-8% net d'inflation. Ces performances sont volatiles à court terme : des années de -30% ou +30% sont possibles, d'où l'importance d'un horizon long (minimum 8-10 ans).
Oui, et c'est d'ailleurs souvent la stratégie recommandée. Diversifier entre immobilier et bourse permet de combiner les avantages de chacun : la stabilité et l'effet de levier du crédit pour l'immobilier, la liquidité et la performance long terme pour la bourse. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier dès quelques centaines d'euros sans les contraintes de la gestion locative. Les ETF immobiliers (foncières cotées) offrent une exposition immobilière avec la liquidité de la bourse. La combinaison des deux est souvent la solution optimale.
Oui, et c'est d'ailleurs souvent la stratégie recommandée. Diversifier entre immobilier et bourse permet de combiner les avantages de chacun : la stabilité et l'effet de levier du crédit pour l'immobilier, la liquidité et la performance long terme pour la bourse. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier dès quelques centaines d'euros sans les contraintes de la gestion locative. Les ETF immobiliers (foncières cotées) offrent une exposition immobilière avec la liquidité de la bourse. La combinaison des deux est souvent la solution optimale.