Immobilier & Investissement
Calculateur de Rendement Locatif
Rendement brut, net et net-net selon votre fiscalité et votre financement.
taxe foncière, charges copro, assurance PNO
Rendement net-net
2.53 %
un bon rendement locatif net-net se situe entre 4% et 7% ✓
Rendement brut
5.05 %
Rendement net
4.14 %
Cash-flow mensuel
351 €
Impôts annuels estimés
2 669 €
Comparatif des régimes fiscaux
Ceci n'est pas un conseil en investissement. Simulation indicative.
Comment calculer le rendement locatif d'un bien immobilier ?
Le calcul du rendement locatif part du rendement brut : on divise les loyers annuels par le prix d'achat total (bien + frais de notaire + travaux). C'est l'indicateur le plus simple, mais aussi le plus trompeur car il ne tient pas compte des charges. Le rendement net soustrait les charges incompressibles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, et la vacance locative (période sans locataire).
Le rendement net-net va plus loin en intégrant la fiscalité sur les revenus locatifs. C'est le seul indicateur qui reflète vraiment ce que vous gagnez. Selon votre régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP), l'impact peut être considérable : un investisseur à 30 % de TMI en LMNP réel peut payer presque zéro impôt grâce à l'amortissement, là où le même bien en micro-foncier générerait plusieurs milliers d'euros de fiscalité annuelle.
LMNP ou location nue : quel régime fiscal choisir ?
La location meublée (LMNP) offre deux avantages majeurs sur la location nue. D'abord, le micro-BIC permet un abattement de 50 % contre seulement 30 % en micro-foncier. Ensuite, le régime réel LMNP permet l'amortissement comptable du bien et du mobilier, ce qui génère des charges déductibles sans décaissement réel — permettant souvent une imposition nulle ou très réduite pendant 10 à 15 ans.
La location nue reste pertinente si vous avez des charges réelles importantes à déduire (gros travaux de rénovation) ou si vous souhaitez une gestion plus simple. Le régime réel en location nue permet de déduire les travaux, les intérêts d'emprunt et les charges, ce qui peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an — un avantage fiscal non négligeable pour les contribuables fortement imposés.
Questions fréquentes
En France, un rendement locatif brut de 5 à 8 % est généralement considéré comme bon. En net-net (après charges, fiscalité, vacance), un rendement de 4 à 7 % est excellent. Les grandes métropoles offrent souvent des rendements bruts plus faibles (2–4 % à Paris) mais une meilleure valorisation du capital, tandis que les villes moyennes permettent d'atteindre des rendements nets plus élevés.
En France, un rendement locatif brut de 5 à 8 % est généralement considéré comme bon. En net-net (après charges, fiscalité, vacance), un rendement de 4 à 7 % est excellent. Les grandes métropoles offrent souvent des rendements bruts plus faibles (2–4 % à Paris) mais une meilleure valorisation du capital, tandis que les villes moyennes permettent d'atteindre des rendements nets plus élevés.
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d'argent : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurances, impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un revenu supplémentaire chaque mois. Un cash-flow négatif implique un effort d'épargne mensuel. Viser le cash-flow neutre ou positif est la stratégie privilégiée par les investisseurs expérimentés.
Le cash-flow est la différence entre les loyers encaissés et toutes les sorties d'argent : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurances, impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un revenu supplémentaire chaque mois. Un cash-flow négatif implique un effort d'épargne mensuel. Viser le cash-flow neutre ou positif est la stratégie privilégiée par les investisseurs expérimentés.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans déduire les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative). Le rendement net-net tient également compte de la fiscalité sur les loyers. L'écart entre brut et net-net est souvent de 2 à 3 points, voire plus selon le régime fiscal.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans déduire les charges. Le rendement net déduit les charges non récupérables (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative). Le rendement net-net tient également compte de la fiscalité sur les loyers. L'écart entre brut et net-net est souvent de 2 à 3 points, voire plus selon le régime fiscal.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal pour les propriétaires qui louent un bien meublé. Il offre deux options : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (contre 30 % en micro-foncier pour la location nue), ou le régime réel qui permet d'amortir le bien et le mobilier, souvent conduisant à une imposition quasi nulle pendant 10 à 15 ans. C'est l'un des dispositifs les plus avantageux fiscalement pour l'investissement locatif.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal pour les propriétaires qui louent un bien meublé. Il offre deux options : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (contre 30 % en micro-foncier pour la location nue), ou le régime réel qui permet d'amortir le bien et le mobilier, souvent conduisant à une imposition quasi nulle pendant 10 à 15 ans. C'est l'un des dispositifs les plus avantageux fiscalement pour l'investissement locatif.